弥富市周辺で注文住宅を建てたい方へ「住まいは何が良い？」第4回
2023/09/26
「住まいは何が良い？」第４回
住まいと言っても、持つなら「戸建て？マンション？」Ⅲ
前回は、同じ自己所有の家であっても戸建てとマンションでは違いがあり、
この違いが問題でなければ戸建てでもマンションでも良いと思いますが、
問題ありと思われる方は戸建てを所有される方が良いと思いますという
お話までしましたが、皆様は如何お考えでしょうか。
こんにちは！simple note弥富スタジオの金子です。
みな様の疑問や疑念にお答え出来ればと思います。
持つなら「戸建て？マンション？」
戸建てとマンションの違いは分かって頂けたと思います。
今回は、本当に起きて欲しくはないのですが災害時はどうなるのかを考えて
みませんか、大きな地震が来た場合建て替えを余儀なくされる場合もあります。
戸建ての場合、半壊・全壊、津波に飲み込まれて跡かたなく無くなることも、
この様な場合、自己所有の土地があるのでテントを張ってでも寝泊り出来る場所を
確保することが可能になります。
マンションの場合、自己所有の土地では無く区分所有の為自分の土地が何処とは
決まっていません、テントを張ってでも寝泊り出来る場所を確保するというのは
ほぼ無理なことになってしまいます。
災害時に自己所有の土地の有無で大きく違いがあるように思います。
前回お話した通り、マンションの場合災害時など住むことが難しくなった場合簡単に
建て替えが出来ません。
考えただけで恐ろしい話ですね、今まで暮らしていた家が突如住めなくなってしまい
建て替えが必要になってしまう、これは戸建てもマンションも同じですが実際に
建て替える場合大きく違ってきます。
先ず、どれだけの規模が建てられるのか？
戸建て・マンションどちらの建物も、建っている土地には建ぺい率・容積率という
ものがありその範囲の中でしか建てることはできません。
例えば、50坪の土地で建ぺい率60％容積率200％とした場合どれだけの建物が
建つのかですが、下記の通りです。
建ぺい率 50坪×60％＝30坪（建築面積）
容積率 50坪×200％＝100坪（延床面積）
これは建築面積が30坪まで、延床面積が100坪までということになります。
平屋の場合延床面積 30坪の家が建てられます。
2階建ての場合延床面積 30坪×2階＝60坪の家が建てられます。
3階建てならどうでしょう 30坪×3階＝90坪の家が建てられます、ということは
まだ10坪余っています。
ならば10坪分は4階にもっていけば良いということになります、高さの制限などに
違反しなければ4階建てが建てられることになります。
この土地に戸建てを建てようとするなら、問題なく建て替えが出来てしまいますね。
では、この50坪の土地にマンションを建てる事が出来るでしょうか？
1戸25坪（≒82ｍ2）とすると4戸出来る様に見えますが、共用部分が必要なので3戸が
限界の様です。
しかし、マンションが建っている土地を見ると50坪ではないですよね。
例えば、200坪の土地で建ぺい率80％容積率800％とした場合どれだけの建物が
建つのかですが、大まかに下記の通りです（駐車スペース等は考慮していません）。
建ぺい率 200坪×80％＝160坪（建築面積）
容積率 200坪×800％＝1600坪（延床面積）
1戸30坪（共用部共と仮定して）160坪÷30坪＝5戸（ワンフロアー5戸が可能）
1600坪÷160坪＝10（階建て）が可能 ワンフロアー5戸×10階＝50戸が可能
都心部等で良く見かけるようなマンションではないでしょうか。
さて、この建物を建て替えるとなると大事ですが一番のネックはお金の問題
ではないでしょうか。
上記のような例の場合、土地に対する建ぺい率・容積率をほぼ使い切っている
ような建物です、建て替えとなった場合ほぼ同じ戸数しか建てられませんね。
マンションの「建替えは可能？不可能？」
仮に上記ではない条件でマンションが建っていたと仮定してみます。
建ぺい率 200坪×80％＝160坪（建築面積）
容積率 200坪×800％＝1600坪（延床面積）
1戸30坪（共用部共と仮定して）160坪÷30坪＝5戸（ワンフロアー5戸が可能）
1600坪÷160坪＝10（階建て）が可能 ワンフロアー5戸×10階＝50戸が可能
ここまでは同じですが、この建物が5階建て25戸だったとしたらどうなるでしょう。
まだ5階25戸分が多く建てられることになります、この場合建替えを行うことにより
25戸多く建てることが可能になります。
この25戸多く建てられたことにより、販売することも可能・賃貸にすることも
可能になります。
大ざっぱですが、それにより得られる収益で建物全体のローン計画を立てることが
可能になることも考えられますので、マンションの再建築が不可能ということでは
有りませんがかなりハードルは高いと思います。
皆さん如何でしたか、戸建てとマンション持ち家を持つなら？
個人的には、やはり戸建てが一番良いのではと思います。
この続きは、次回。
それでは、また。
次回、住まいは何が良い？5回目のお話しをしたいと思います。
